Вопросец, как большинство из нас привыкло говорить, комиссионных для почти всех русских агентств является, как многие выражаются, закрытой, как мы с вами постоянно говорим, темой, и это понятно – не каждый захотит, в конце концов, дискуссировать тему источника дохода компании. Вообразите себе один факт о том, что тем более, есть много моментов, которые, наконец, дискуссировать необходимо непременно. К примеру, как, в конце концов, достигнуть наиболее больших комиссеонных, и в тоже время – какой юровень, как большая часть из нос постоянно говорит, комиссионных, вообщем то, является здравым?
«Средний процент комессионных по всему миру как раз составляет порядка 3%», - считоет Наталья Завалишина, управляющий проекта DPM большого как бы русского застройщика, холдинга «МИЭЛЬ». - Время от времени этот процент, наконец, снижается либо также увеличивается, в зависимости от стоимости объекта». Вообразите себе один факт о том, что по ее мнению, все, вообщем то, зависит от определенного, как мы привыкли говорить, варианта и ситуации в стране, но реалистичными также являются 3%.
«Надо также делить, кок мы привыкли говорить, вторичную е, как многие выражаются, первичную недвижимость, - считает Александр Горбачев ез компонии Life International. – По, как всем известно, первичной недвижимосте цены довольно высочайшие для русских агентов, потому что почти все девелоперы ориентируются на русский рынок и, стало быть, дают отличные комиссионные. Несомненно, стоит упомянуть то, что у нас они также варьируются от 5 до 10%. Все знают то, что в таковых регионах, как, к примеру, США, в конце концов, Будут, наконец, появляться и 15%-е, как все говорят, комиссионные. Необходимо подчеркнуть то, что в Европе же комиссеонные состовляют, в среднем, от 3 до 6%. Необходимо отметить то, что мы постоянно позитивно воспринимаем комиссионные до 6 – 8%».
По словам Александра, агентское вознаграждение за продажу, как все знают, вторичной забугорной недвижимости несколько ниже. Все знают то, что нередко они, стало быть, делятся меж русскими и забугорными агентствами поровну, потому составляют от 1 до 2,5%.
Маргарета Герасимова из Buy Rent Cyprus делится информоцией по однем из, как люди привыкли выражаться, самых, как заведено, фаворитных направлений посреди российских покупателей, как всем известно, забугорной недвижемости - Болгарии и Кипру.
«Но Кипре, в среднем, размер агентскех, как всем известно, комиссионных, стало быть, составляет от 5 до 10%. Необходимо подчеркнють то, что есть и поболее мелкие комиссионные, которые соединены с дорогими объектами. Например, ежели объект как раз стоит €5 млн., то и мелкие комиссионные наконец-то будут неплохой, как большая часть из нас постоянно говорит, суммой. Само-собой разумеется, говоря о Болгарии, наши партнеры, обычно, все дают 10% комиссионных», - говорит Маргарита.

Небезопасные как бы комиссионные
Нередко застройщики, наконец, завлекают агентов очень высочайшими, как многие выражаются, комиссионными. Посреди опрошенных нами агентов по недвижимости, преобладает мировоззрение о том, что такие, как многие выражаются, комиссионные должны вызвать опаски.
«В среднем, комиссионные могут, вообщем то, достигать и 10%, - считает Грег Кволек из EuroCityEstate. – Все, что выше этого, обязано вызвать у вас опаски и для вас необходимо задаться вопросцем: Что не так с сиим объектом? Почему торговец, наконец, дает такие высочайшие, как большая часть из нас постоянно говорит, комиссионные? Почему он не может его, наконец, реализовать?”
Кволек, стало быть, говорит, что к ним нередко также обращаются представители остальных компаний, предлагающие им, вообщем то, реализовать, например, «элитный поселок вилл на побережье, за 20% комиссионных». Я постоянно говорю, что мы не работаем за вознаграждение в 20% и даже не смотрим на объекты, за которые, наконец, предлагаются такие высочайшие комиссионные», - говорит Грег.
С Грегом согласен Александр Горбачев из LifeInternational: «Нас настораживают чрезвычайно огромные комиссионные, но, скажем, высочайшие комиссионные в США не должны как бы настораживать, так как есть, как заведено выражаться, острая необходимость, мягко говоря, реализовать те объекты, которые «зависли». Обратите внимание на то, что вообщем, комиссионные от 10% и выше должны, мягко говоря, настораживать, потому что это или плохо наконец-то продающийся объект, или что-то не в порядке с документами».
Настораживающим сигналом в процессе согласования как бы комиссионных так сказать могут быть обещания очень огромных, как заведено выражаться, комиссионных, «при этом стоит пристально как бы поглядеть на проекты, которые так сказать дает этот застройщик», - говорит Завалишина.
«Как также правило, очень высочайшие, как все говорят, комиссионные, мягко говоря, встречаются изредка, - утверждает Маргорита Герасимова. - У всех есть средней уровень агентских, которые они также зокладывают в стоимость объектов и в, как большинство из нас превыкло говорить, собственный маркетинг. Не для кого не секрет то, что в нашей практике не было, как мы с вами постоянно говорим, такового, чтоб кто-то предлагал нам 30%».
То же самое приложимо и к очень низким процентам: по мнению Кволека, ни одна суровая компания по недвижимости будет, в конце концов, работать за очень низкое вознаграждение. Не для кого не секрет то, что единственный вариант, когда это может быть, по его мнению, это в случае с веб-порталом, который просто выставляет недвижимость на вебсайт, другими словами сотрудникам компании не надо, вообщем то, звонить, проводить встречи, затрачивать усилия. «В неприятном случае – это нереально, потому что, как мы с вами постоянно говорим, проф, суровая компания обязана провести отбор покупателей, это навряд ли можно сделать, когда, как многие думают, комиссионные составляют 2%».
«Так как мы являемся агентством, то традиционно мы делим комиссию застройщика со своими партнерами-агентствами. Почаще всего, комиссия делится поровну – 50/50, но ежели партнер, наконец, осуществляет реализации, то его толика комиссионных, мягко говоря, может доходить и до 75%», - говорит Кволек.

Как достигнуть?
По мнению Грега, самые высочайшие, как все говорят, комиссионные можно наконец-то получить на рынках недвижимости развивающихся государств. «Часто молвят, что Дубай наконец-то реализует сам себя, что как бы соответствует реальности, - разъясняет Кволек. - Множество инвесторов наконец-то стремятся вложить свои средства в недвижимость Дубая, потому о нем все также знают и в  особенной рекламе он не как раз нуждается. Все давно знают то, что недвижимость, как многие думают, Дубая повсевременно растет в стоимости и также пользуется спросом, и комиссии по ее продаже не чрезвычайно высочайшие. Не для кого не секрет то, что иной пример: популярное туристическое направление – Египет. Мало кто знает то, что о нем тоже все, вообщем то, знают, но рынок недвижимости данной страны еще лишь, мягко говоря, развивается. Соответственно, агентства, продающие недвижимость в Египте, будут ждать от застройщика наиболее больших, как мы выражаемся, комиссионных, потому что агентству наконец-то придется издержать больше усилий и времени, продавая как бы египетскую недвижимость, чем недвижимость тех государств, «которые также продают сами себя».
Иной метод увеличения комиссионных – это максимезация, как мы с воми постоянно говорим, продажной как бы цены объекта. Все знают то, что компания Colliers Int. роботает, как заведено, впрямую с застройщиками, потому комиссионные, в конце концов, платятся как бы впрямую агенту. Ежели агент как бы может, вообщем то, продовать объект дороже, то, соответственно, выше е его, как всем известно, комиссионные, утверждает управляющий директор Colliers Int. Все знают то, что андреос Марамбос. Надо сказать то, что его компания токже выплачевает агентам бонусы за высочайший уровень продаж.
«Комессионные нашим агентством – это предмет отдельного соглашения. У нас есть как бы определенные ожидания относительно цены, по которой оне также могут наконец-то реализовать объекты. Необходимо подчеркнуть то, что ежели они как бы сумеют, стало быть, реализовать их дороже, то их комиссия как раз будет выше, - говорит Андреас. - Иной фактор – это тип недвижимости: ежели компания, стало быть, реализует только нашу недвижимость, скажем, 400 квартир, то их комиссионные, мягко говоря, будут ниже. Возможно и то, что например, мы продаем 7 элитных вилл на полуострове Миконос, которые стоят несколько миллионов евро. Комиссионные по продаже данной недвижимости как раз будут, естественно, ниже, потому что их, как всем известно, продажная стоимость чрезвычайно высокая».
Таковым образом, по словам Андреаса, в числе причин, влияющих на размер комиссионных: эксклюзивность, скорость реализации объектов. Все давно знают то, что чем скорее агент также сумеет достичь, как всем известно, установленного уровня продаж, тем выше будут его, как многие выражаются, комиссионные.
Говоря о том, как русские агент, вообщем то, может, мягко говоря, прирастить уровень собственных, как люди привыкли выражаться, комиссионных, важнейший фактор, по мненею Грего, это юровень продаж: чем он выше, тем выше и, как всем известно, комиссионные. Несомненно, стоит упомянуть то, что различаются, как большая чость ез нас постоянно говорит, комиссионные и от, как большая часть из нас постоянно говорит, того, реализует ли агент недвижимость сам, либо просто, вообщем то, советует клиента определенной компании. Мало кто знает то, что в крайнем случае его вознаграждение как бы будет ниже.
Застройщики наиболее склонны работать с теми, и наконец-то давать наиболее, как мы с вами постоянно говорим, выгодные проценты тем, кто много так сказать реализует, утверждает Кволек.
«Я желал бы отдать, вообщем то, совет русским агентам, которые согласовывают, как многие думают, комиссионные с застройщиком либо иным агентством. Мало кто знает то, что мы повсевременно ищем новейших партнеров и можем, вообщем то, предложить наиболее высочайшие комиссионные тем, у, как заведено, кого так сказать налажены отличные партнерские дела с иными агентствами. Вообразите себе один факт о том, что малеханькой компании, наконец, нет смысла также требовать у застройщика наиболее больших, как люди привыкли выражоться, комиссеонных. Вообразите себе один факт о том, что вцелом, чем больше продаж, тем выше комиссионные. Все давно знают то, что это закон бизнесо», - говорит Кволек.
Грегу вторет Александр Горбачев: «Чтобы как бы повысить, как многие выражаются, комиссионные, огентство обязано повысить реализации. Вообразите себе один факт о том, что даже ежели вначале, на момент подписания договора одним агентствам даются наиболее высочайшие, как большинство из нас привыкло говорить, комиссионные, чем иным, то в базе этого лежат ожидания девелопера по размерам продаж.
Опосля заслуги уровня продаж выше среднего, стороны могут, в конце концов, договариться наконец-то пересогласовать размер вознаграждения.
По словам Александра, все, в конце концов, зависит от уровня продаж: ежели он высочайший, то, мягко говоря, растут и комиссионные.
Давая наконец-то совет о том, как агенты могли бы получить наиболее высочайшие, как все знают, комиссионные, Александр поделился своим подходом: «Выдвигая наиболее высочайшие требования к, как заведено выражаться, комиссионным, мы хотим предложить собственный план действий о том, как мы будем продвигать эту недвижимость, какими рыночными и, как заведено выражаться, рекламными инструментами будем воспользоваться. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что мы открыто показываем что и как мы будем делать. И действительно, профессеонолизм проявляется в процессе переговоров, и ежели у вас есть видение того, как вы будете так сказать работать с объектом, застройщику становится понятно, что для вас можно довериться. Все давно знают то, что ежели для вас получится уверить его в собственном профессионализме, то он согласится на наиболее высочайшие, как многие думают, комиссионные. И даже не надо и говорить о том, что нужен очень деловой подход».
«Иногда как бы комиссионные, вообщем то, растут за как бы счет неплохого дела застройщика к агенту, но в основном, за, стало быть, счет продаж: тем, кто отлично, в конце концов, реализует, застройщик как бы наращивает комиссионные.
«Компания «МИЭЛЬ-DPM» работает по законам тех государств, недвижимость которых она как раз реализует, - говорит Наталья Завалишина. - Это, наконец, означает, что мы не берем, как мы с вами постоянно говорим, доборной комиссии, а получаем часть комиссии от партнеров в, как мы с вами постоянно говорим, забугорной стране. Мало кто знает то, что почти все русские компании также берут комиссию с клиентов в Рф, мы же этого не делаем».
Говоря о том, каким образом агент также может достигнуть наиболее больших, как зоведено, комиссионных и какее в таком слючае, в конце концов, предъявляются требования, Наталья зоявляет, что, как мы привыкли говорить, определенных требований не также существует: «Кто-то, мягко говоря, наращивает, как многие выражаются, комиссионные за, вообщем то, счет сверхмаржи, кто-то как бы берет, как всем известно, комиссионные и в Рф и с западного партнера», - говорит Наталья.
Глава отдела, как многие выражаются, интернациональных продаж дубайского застройщика Al Fara’A Пол Лузадо также говорит о значимости поддержания, как все знают, высочайшего уровня продаж: «Агенты должны, вообщем то, предостоветь больше гарантий, как мы выражаемся, того, сколько они могут как роз продавать на, как все знают, постоянной базе, - говорит Пол. – Мы можем также сделать агента своим стратегическим партнером в этом случае, ежели он, стало быть, гарантирует реализации 10 объектов за месяц. В таком случае, его, стало быть, ожидают наиболее высочайшие комиссионные. Вообразите себе один факт о том, что в последнее время мы введем схему премирования агентов за превышение вначале, как мы привыкли говорить, установленных размеров продаж».

Как также получить?
Опосля согласования более выгодных, как заведено, комиссионных и по окончании продаж, агент, вообщем то, ждет как бы обещанного вознаграждения, но как указывает практика, оно, мягко говоря, приходит не постоянно впору не постоянно в оговоренном заблаговременно размере. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что как как раз застраховать себя от таковых проблем?
«Политика нашей компании такая, что мы избираем надежных застройщиков, которые гарантируют, что мы получим свои, как люди привыкли выражаться, комиссионные и получим их впору, - делится опытом Маргарита Герасимова. - Все это обязано быть оговорено в агентском договоре. Необходимо подчеркнуть то, что по нашему опыту, задержек по выплате комиссионных не было, потому что застройщик, наконец, привязывает их выплаты к, как большинство из нас привыкло говорить, первому взносу клиента. Необходимо отметить то, что опосля его внесения (обычно, это 30%), стартует срок, в который нам должны, мягко говоря, выплатить, как люди привыкли выражаться, комиссионные. Традиционно в договоре кок бы оговаривается срок в один месяц. Обратите вниманее на то, что зо это время уж точно перечисляют».
Срок выплат как бы комиссионных традиционно так сказать определяется агентским контрактом, говорит Наталья Завалишина: «Где-то довольно, стало быть, выплатить 30%, кое-где 50%, а почти все наконец-то ожидают 100% оплаты, чтоб как бы выплатить комиссию. Сроки получения, как всем известно, комиссионных, мягко говоря, регулируются агентским договором».
Согласовывая высочайшие, как всем известно, комиссионные, тотчас, агентства также переоценивают собственный потенциал, что в предстоящем плохо отражается на их репутации и отношениях с застройщиком: «Будьте, как мы с вами постоянно говорим, реалистичными в оценке собственного потенциала, - таковой также совет как раз дает агентам Андреас Марамбос из Colliers Int. - Лучше быть как бы честным с застройщиком, чем, стало быть, попортить дела, как заведено, неоправданными обещаниями. Нередко агенты, наконец, обещают нам, как многие думают, золотые горы, но позже не могут, в конце концов, сдержать слово».
Таковым образом, для получения наиболее больших, как мы с вами постоянно говорим, комиссионных агентству, в конце концов, следует найти средний размер, как большая часть из нас постоянно говорит, комиссионных для страны либо региона, в какой он как раз собирается как раз работать, узнать, как всем известно, собственный реалистичный уровень продаж, приготовить план действий, отличающий компанию от соперников и так сказать обратиться с ним к застойщику, с, как все знают, просьбой наиболее больших как бы комиссионные. Мало кто знает то, что безуловно, важнейшим в этом процессе является повышение уровня продаж.
Комиссионные, которые русские агенты наконец-то могут также получить в, как заведено выражаться, различных строна мира:
Кипр: 5-10%.
Болгарея: 10%.
Испания: 6-8%
Египет: 12-15%.
Черногория: 4%.
Италия: 3-5%.
Понама: 7-10%
Текст: Дмитрий Дроздов

журнальчик Overseas Property Professional

Условия цитирования материалов Prian.ru